近日,自然資源部出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),此舉是否意味著自2021年開(kāi)始實(shí)施的集中供地制度將被取消接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示,《通知》的發(fā)布不是要取消集中供地制度,而是優(yōu)化完善集中供地政策,更好地適應(yīng)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境,進(jìn)一步助力市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
建立擬出讓地塊清單公布制度 土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的命脈,集中供地制度的出臺(tái)是土地供應(yīng)端的重大變革。集中供地政策開(kāi)始于2021年2月26日,彼時(shí)自然資源部要求22個(gè)重點(diǎn)城市試點(diǎn)實(shí)施住宅用地“兩集中”政策,即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。此外在保證供應(yīng)規(guī)模的基礎(chǔ)上,各地發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次,實(shí)際間隔時(shí)間和出讓地塊數(shù)量要求相對(duì)均衡,以此長(zhǎng)效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”預(yù)期。
《通知》的出臺(tái)引起了業(yè)內(nèi)廣泛熱議,被部分人士解讀為“集中供地制度將取消”。為此,2月3日,自然資源部相關(guān)人士明確表示,該文件不是要取消集中供地制度,而是優(yōu)化完善集中供地政策,更好地發(fā)揮充分公開(kāi)披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用。
《通知》顯示,集中供地需提前3個(gè)月集中公示清單,但可以全年一次或多次發(fā)布出讓公告?！锻ㄖ芬?因城施策安排計(jì)劃總量,凡商品住房去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市應(yīng)控制供應(yīng)規(guī)模,其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過(guò)近3年平均完成交易量5倍的城市,應(yīng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑?。將建立擬出讓地塊清單公布制度,每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月,給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判;同時(shí),詳細(xì)清單內(nèi)的地塊可以分批次出讓。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)記者表示,從此次住宅用地出讓政策的調(diào)整來(lái)看,本次的優(yōu)化重點(diǎn)在于解除了全年供地次數(shù)的限制,本質(zhì)上并不是取消集中供地制度,而是更好地適應(yīng)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境,發(fā)揮土地供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用,更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
個(gè)別城市已經(jīng)調(diào)整供地節(jié)奏 近兩年,房地產(chǎn)行業(yè)的劇變令集中供地政策頗受考驗(yàn),受流動(dòng)性壓力及疫情影響,土地市場(chǎng)逐漸步入低迷期。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,在集中供地政策試點(diǎn)的第二年即2022年,已有部分城市調(diào)整了供地節(jié)奏,增加供應(yīng)批次,如無(wú)錫、南京、蘇州等地已施行5輪土拍,而全年22城集中供地計(jì)劃完成率僅近六成。
據(jù)記者了解,2022年已有個(gè)別城市發(fā)出了調(diào)整集中供地制度的信號(hào)。例如,2022年9月27日,長(zhǎng)沙供地云官方通知,該平臺(tái)對(duì)地塊推介方式進(jìn)行調(diào)整,今后不再按年度批次推介土地,更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。2022年10月28日,江西省住建廳發(fā)布《關(guān)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略支持南昌城市高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》,提出將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策,積極爭(zhēng)取國(guó)家有關(guān)部委支持,力爭(zhēng)將南昌從集中供地城市名單中調(diào)出。這是首個(gè)官方明確提出退出集中供地制度的城市。
“以往集中供地‘一刀切’的模式對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性較弱,一年3次嚴(yán)格的集中供地,在市場(chǎng)熱度較高的情況下,對(duì)平穩(wěn)市場(chǎng)會(huì)起到積極作用,但是在市場(chǎng)降溫的背景下,尤其是在降溫較為明顯的城市,對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期以及房企拿地意愿都有可能引起負(fù)面效應(yīng),因此需要進(jìn)行制度層面的優(yōu)化?！睆埐▽?duì)記者表示。
張波進(jìn)一步分析指出,集中供地的目的是穩(wěn)定市場(chǎng),從去年多個(gè)集中供地城市的情況來(lái)看,各地城投平臺(tái)進(jìn)行托底的現(xiàn)象較為常見(jiàn),初步統(tǒng)計(jì)2022年城投平臺(tái)拿地占比近三分之一,不少地塊雖然出讓成功但開(kāi)發(fā)處于停滯狀態(tài),這本身對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定很難起到正向作用。
中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱則表示,優(yōu)化集中供地的《通知》內(nèi)容,其實(shí)已經(jīng)在部分城市有所體現(xiàn),比如,北京在2022年最后一個(gè)工作日公示了2023年首批地塊。2月2日,成都市公布中心城區(qū)4月底前擬出讓住宅用地明細(xì)表,共計(jì)35宗住宅類用地,面積合計(jì)約1936畝。
長(zhǎng)效機(jī)制有助于“三穩(wěn)” “集中供地制度不能因?yàn)楫?dāng)下市場(chǎng)低迷就退出?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者表示,集中供地的初衷是引導(dǎo)各方預(yù)期,避免搶地導(dǎo)致地價(jià)過(guò)高從而推動(dòng)房?jī)r(jià)。如今,在因城施策下調(diào)整供地計(jì)劃總量,可以給予地方更多自主供應(yīng)空間,為市場(chǎng)需求疲軟的城市提供去庫(kù)存間隙。同時(shí),要求各地在3月底前向社會(huì)公開(kāi)年供地計(jì)劃、在出讓前3個(gè)月公開(kāi)詳細(xì)供地清單,有利于房企充分消化土地信息、優(yōu)化資金對(duì)接、提升投資效率,有利于提升房企拿地積極性,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
張波認(rèn)為,集中供地是推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,有助于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期?！捌鋵?shí)優(yōu)化集中供地政策后,部分城市仍將會(huì)保持土地集中出讓的節(jié)奏,尤其是一些市場(chǎng)熱度上升明顯的城市,預(yù)計(jì)后期單次出讓的土地宗數(shù)仍將保持一定高位,以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度過(guò)快上升。部分市場(chǎng)降溫的城市則會(huì)優(yōu)化土地出讓次數(shù),少量多次的面市將更有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定?！睆埐▽?duì)記者表示。
記者了解到,已經(jīng)推出2023年一批次供地的杭州、蘇州和鄭州等仍然采用集中供地方式,同時(shí)供應(yīng)10宗以上住宅用地,但相較于2022年一批次的供應(yīng)量顯著下降。
張凱也認(rèn)為2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下降趨勢(shì),土拍熱度亦隨之下降,房企現(xiàn)金流壓力加大。因此,適時(shí)完善和優(yōu)化原有的集中供地政策、放寬全年供地批次數(shù)量的限制、分批次供地有利于緩解房企的資金壓力、降低同批次地塊入市的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度,有助于進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)、地價(jià)和市場(chǎng)信心。他預(yù)計(jì),今年大部分城市都將分更多批次進(jìn)行土地供應(yīng)。