繼“以房換房”之后,深圳非商品住宅性質(zhì)的居住型產(chǎn)品(市場(chǎng)俗稱“公寓”)再次打出“穩(wěn)賺不賠”的廣告。

在深圳商品住宅市場(chǎng)成交量低迷的當(dāng)下,公寓、單身宿舍等非商品住宅類產(chǎn)品因?yàn)槠渥陨淼娜毕?去化也陷入艱難境地。在這樣的情況下,非商品住宅類產(chǎn)品的營(yíng)銷方式也花樣百出。

近日,深圳市寶安區(qū)鐵仔山附近的朗峻廣場(chǎng)項(xiàng)目稱,將對(duì)有意向入駐朗峻廣場(chǎng),且符合標(biāo)準(zhǔn)的青年人才,開放50套產(chǎn)業(yè)公寓,和青年人才共同持有該房產(chǎn)權(quán),三年后若房?jī)r(jià)下跌,企業(yè)將向青年人才按原價(jià)回購(gòu)一半產(chǎn)權(quán)。

有專家對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,上述的“共有產(chǎn)權(quán)房”并不是真正意義上共有產(chǎn)權(quán)房,是由企業(yè)和協(xié)會(huì)推出,不屬于政府行為,其目的是為了加速項(xiàng)目去化,本質(zhì)上是相當(dāng)于房企從購(gòu)房者手中無息借款三年。

“包賺不賠”的買賣

據(jù)深圳市委機(jī)關(guān)報(bào)深圳特區(qū)報(bào)報(bào)道,近日,深圳市企業(yè)人力資源發(fā)展促進(jìn)會(huì)(全稱“深圳市企業(yè)人力資源發(fā)展促進(jìn)會(huì)協(xié)會(huì)”,下稱“深圳人力協(xié)會(huì)”)與深圳安佳建實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“安佳建”)發(fā)布了“青年人才共有房計(jì)劃”,安佳建將對(duì)有意向入駐“朗峻·107數(shù)字花園”,且符合標(biāo)準(zhǔn)的青年人才,開放50套產(chǎn)業(yè)公寓,和青年人才共同持有該房產(chǎn)權(quán)。

吸引人目光的則是其回購(gòu)政策,即三年之后,如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲,青年人才可以選擇向企業(yè)按照原價(jià)購(gòu)買剩下的一半產(chǎn)權(quán),搭上資產(chǎn)上漲的“順風(fēng)車”;如果三年后房?jī)r(jià)下跌,企業(yè)將向青年人才按原價(jià)回購(gòu)一半產(chǎn)權(quán)。樓市有漲有跌,當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候有企業(yè)來托底,這對(duì)購(gòu)房者來說是一筆穩(wěn)賺不賠的買賣。

那么,上述的青年人才應(yīng)該符合哪些條件才能購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房,三年之后,如何判斷該房源有無漲跌,企業(yè)是否有能力回購(gòu)帶著這些問題,第一財(cái)經(jīng)致電了朗峻項(xiàng)目售樓處。

“目前是這樣宣傳的?！睂?duì)于房屋產(chǎn)權(quán)企業(yè)和個(gè)人各一半的詢問,朗峻售樓處的工作人員給出了這樣的回復(fù),“青年人才共有房計(jì)劃”和相關(guān)部門達(dá)成了合作意向,具體要如何實(shí)行,后續(xù)深圳人力協(xié)會(huì)會(huì)給一份具體的細(xì)則?！睂?duì)于三年之后如何判斷該房產(chǎn)的價(jià)值,該工作人員表示,價(jià)格的漲跌屬于市場(chǎng)行為,要看屆時(shí)項(xiàng)目周邊的價(jià)格接受程度。

該工作人員還對(duì)第一財(cái)經(jīng)透露,朗峻項(xiàng)目已經(jīng)封頂,屆時(shí)精裝修交付,交付時(shí)間預(yù)計(jì)在明年6月份,也可能會(huì)提前交付。

銷售低迷下的銷售創(chuàng)新

第一財(cái)經(jīng)了解到,“朗峻·107數(shù)字花園”(下稱“朗峻”)位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道鐵仔路28號(hào),由原駿業(yè)工業(yè)區(qū)城市更新而來,2021年5月取得預(yù)售證,預(yù)售備案名稱為朗峻廣場(chǎng),開發(fā)商為安佳建。

值得注意的是,該項(xiàng)目地塊的性質(zhì)為普通工業(yè)用地,使用年限為50年。項(xiàng)目分為1、2兩棟,預(yù)售總套數(shù)567套,分別為64套產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房,21套生產(chǎn)用房、1套配套辦公、481套單身宿舍。售樓處工作人員對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,上述50套產(chǎn)業(yè)公寓指的就是單身宿舍。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示,截至2022年7月21日,朗峻項(xiàng)目?jī)H23套房源的狀態(tài)為“已備案”或“已簽合同”,其余的544套房源均為“期房待售”。開盤一年多,朗峻項(xiàng)目的去化率僅4.2%,效果并不理想。

企查查資料顯示,朗峻項(xiàng)目的開發(fā)商安佳建成立于2014年,由一家港資企業(yè)全資持股,注冊(cè)資本5000萬元人民幣,主營(yíng)業(yè)務(wù)為城市更新、都市產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)投資服務(wù)。朗峻項(xiàng)目售樓處工作人員表示,朗峻廣場(chǎng)是安佳建在深圳開發(fā)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,于去年6月開盤。

此前,全國(guó)已有不少城市推出過人才共有房,持有方為政府和購(gòu)房者個(gè)人,而上述的共有產(chǎn)權(quán)房由企業(yè)和購(gòu)房者持有,在全國(guó)來看算是第一次。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,上述的“共有產(chǎn)權(quán)房”并不是真正意義上共有產(chǎn)權(quán)房,因?yàn)椴⒉皇钦瞥龅?而是由企業(yè)和協(xié)會(huì)推出,不屬于政府行為,其目的是為了加快項(xiàng)目去化。

李宇嘉表示,深圳此前是沒有共有產(chǎn)權(quán)房,類似的保障性住房為安居型商品住房,近年來,深圳與國(guó)家的住房保障體系全面對(duì)接,安居型商品房按照共有產(chǎn)權(quán)住房的模式推進(jìn)。因?yàn)榻ㄔO(shè)需要時(shí)間,截至目前,深圳市面上還未銷售政府與購(gòu)房者共同持有的共有產(chǎn)權(quán)房。同時(shí),政府推進(jìn)的共有產(chǎn)權(quán)住房都是住宅性質(zhì),沒有工業(yè)商辦性質(zhì)。

艱難的公寓市場(chǎng)

在深圳一、二手商品住宅市場(chǎng)成交量創(chuàng)新低的當(dāng)下,公寓等非住宅性質(zhì)的居住產(chǎn)品去化更是不理想。

樂有家數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,深圳新房住宅網(wǎng)簽16126套,環(huán)比及同比的跌幅均達(dá)到4成;二手住宅過戶僅9965套,不到萬套,環(huán)比2021年下半年跌幅19%,同比跌幅65%,成交套數(shù)創(chuàng)16年以來新低。從2021年7月開始,深圳二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的下跌,到2022年6月,二手房?jī)r(jià)已經(jīng)回到2020年末2021年初的水平,個(gè)別區(qū)域甚至回到2019年,房?jī)r(jià)進(jìn)入底部區(qū)間。

商務(wù)公寓本身交易稅費(fèi)高,首付需5成,水電費(fèi)高,一般不帶學(xué)位等劣勢(shì),尤其在2021年深圳住宅供應(yīng)加大市場(chǎng)背景下,深圳商務(wù)公寓去化周期有所延長(zhǎng)。克而瑞深圳區(qū)域統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,截止到2021年底,深圳商務(wù)公寓的庫(kù)存約167萬平,去化周期延長(zhǎng)至28個(gè)月。

深圳中原統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,2022年上半年,深圳市公寓批售項(xiàng)目共8個(gè),供應(yīng)面積14.1萬平,同比下降69.69%,環(huán)比下降68.83%;今年上半年,深圳全市公寓成交面積10.4萬平,同比下降76.28%,為去年全年成交面積的14.91%。

就在不久前,深圳一公寓項(xiàng)目還推出“以房換房”來吸引顧客。

“以房換房”的項(xiàng)目為弘基翰林九錫,備案名為弘基翰林大廈,去年10月拿到預(yù)售證,分為a、b兩棟,共有232套辦公,217套商務(wù)公寓以及65套商業(yè),毛坯交付。據(jù)悉,“以房換房”即換房者將持有的商品住宅兌換成為該項(xiàng)目的公寓或者商鋪。