由于調(diào)控的影響巨大,這一年房地產(chǎn)業(yè)的日子很不好過,如果說新房市場還依靠年底的降價贏得了一些“人氣”,二手房則從今年下半年開始持續(xù)低迷,10月開始甚至連續(xù)2個月月成交低于萬套。最新的研究機構(gòu)報告指出,今年二手房低迷的主要原因是一二手倒掛現(xiàn)象嚴重。
一二手倒掛現(xiàn)象嚴重
《中原地產(chǎn)研究年刊2011》中總結(jié),2011年,信貸緊縮、業(yè)主惜售、一二手房價格倒掛這三大因素致二手樓市持續(xù)低迷。其中,一二手房倒掛的現(xiàn)象在全國各地都非常嚴重。
據(jù)了解,限購后二手房業(yè)主賣出房產(chǎn)后無法再買進,同時國內(nèi)缺乏投資渠道,房地產(chǎn)仍是儲存財富的重要形勢,因此二手房市場上業(yè)主普遍惜售,這也是二手房市場上掛牌價不松動的主要原因。
與二手房市場業(yè)主惜售而報價高企不同,在新房市場,則是越來越多的開發(fā)商加大降價促銷力度,一手房項目采取低價入市的策略,售價低于周邊二手房價格,致使一二手房價格出現(xiàn)倒掛情況。
根據(jù)中原監(jiān)測,自2011年6月以來,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市陸續(xù)出現(xiàn)一二手房價格倒掛的現(xiàn)象。其中以限購政策最為嚴格的北京和深圳最為明顯。如位于北京市東五環(huán)的首開常青藤[最新消息 價格 戶型 點評]家園8月開盤銷售的均價為22729元/m2,而同項目掛牌的二手房均價則高達25000元/m2。深圳水榭春天[最新消息 價格 戶型 點評]三期在6月以21000元/ m2價格入市,目前該項目二期部分二手放盤價已達到25000元/ m2。
上海中環(huán)項目上海香溢花城[最新消息 價格 戶型 點評]一二手房價格差甚至達到了8000元/平,該項目最近的優(yōu)惠價均價在26000元/平,而周邊二手房價格一般在34000元/平。
二手房價回到09年
中原地產(chǎn)的報告指出,目前二手房市場的有價無市以及同一區(qū)域的一二手房價格倒掛現(xiàn)象均屬于短期的非平衡狀態(tài),市場將通過其自身的調(diào)節(jié)來回歸平衡。但這一過程將十分緩慢。
據(jù)中原報價指數(shù)數(shù)據(jù)顯示,自2011年2月以來,六大城市二手住宅報價指數(shù)一路下滑,截至2011年底已基本回落至2009年初的水平,顯示出二手房業(yè)主報價松動幅度和范圍均在擴大,二手樓市正在由“量跌價滯”向“量價交換”過渡。
預(yù)計2012年六城市二手住宅價格下降的幅度約在20%左右,京滬深的調(diào)整幅度稍大,而穗津蓉的調(diào)整幅度會相對較小。
相關(guān)新聞【年末回款難新盤降價慢開發(fā)商索性年后再推】
“2012年元旦以后,樓市會越來越淡,開發(fā)商索性會等過完春節(jié)再推盤”。
2011年的最后一個周末,上海樓市平淡收場,推盤者并沒有延續(xù)大的降價動作,成交也相應(yīng)顯得波瀾不驚。銀億集團銷售總監(jiān)王士章斷言,2012年元旦以后,樓市會越來越淡,因為客戶在春節(jié)前回款給開發(fā)商的空間越來越小,開發(fā)商索性會等過完春節(jié)再推盤。
有分析認為,2012年房價下降將比現(xiàn)在更明顯地從一手房向二手房傳導(dǎo),從城區(qū)邊緣向中心傳導(dǎo),從中端房向高端房傳導(dǎo)。張新燕早報資料
外圍剛需盤的價格策略
昨日16時,嘉定新城合景疊翠峰售樓處內(nèi)客戶眾多。據(jù)銷售代表介紹,當(dāng)天是該樓盤開盤的第一天,推出82平方米帶裝修2房和88平方米帶裝修2+1房共計120套,優(yōu)惠后的均價在1.3萬-1.4萬元/平方米,裝修標準約2000元/平方米。
張貼在售樓處的優(yōu)惠細則顯示,提供貸款征信證明并符合貸款條件可享總價1%的優(yōu)惠,客戶提供在銀行辦理的2萬元一個月定期存款復(fù)印件可再優(yōu)惠1%;付2萬元認籌金(誠意金)抵6萬元優(yōu)惠,開盤當(dāng)日簽訂認購書可獲總價1%優(yōu)惠,開盤3天內(nèi)正式簽約可獲得總價1%優(yōu)惠,一次性付款優(yōu)惠5%。
“今天的客戶很多,120套已經(jīng)訂出70多套。”銷售代表稱,來此看房、買房的客戶有的來自嘉定周邊,有的來自長寧、普陀等市區(qū),以青年剛需客戶居多。
上述銷售代表說,樓盤開發(fā)商合景泰富[簡介 最新動態(tài)]在周邊有數(shù)個項目,除該樓盤屬住宅項目外,還有兩個酒店式公寓項目。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,該樓盤預(yù)售許可證規(guī)定的開盤時間為2011年12月24日,在售套數(shù)237套。
“該樓盤所處位置較嘉定新城地鐵站周邊的樓盤要偏僻些,但這次開盤的價格卻比此前嘉定新城的熱銷裝修盤還要高些,開發(fā)商雖然選擇了降價,但并沒有降到位,而是留了一點,一半略多的銷售量當(dāng)然不算差,但也不能算特別好。”某房企高管說,此前嘉定新城熱銷裝修盤均價在1.2萬-1.3萬元/平方米。
業(yè)內(nèi)分析師認為,該樓盤有優(yōu)惠,但價格降得不是很深,120套的推盤量其實并不算很大,但也只賣了70多套而已。
近期熱銷的外圍剛需盤,都是采取每推一次盤,價格都比上一次略低的策略,這樣才能在限購、限貸政策下,不斷尋找新的符合購房資格的目標客戶。“這也說明,現(xiàn)在的市場還是處在不斷下滑中,從現(xiàn)在到過年都將維持這一態(tài)勢。”