一、如何判斷二手房是否是抵押房

     一般地說,如果購房者購買的房屋已經(jīng)被抵押,則一旦出售人不能履行其以該房屋擔保的債務時,債權(quán)人有權(quán)將該房屋拍賣,并且以拍賣所得價款優(yōu)先受償。這種情況就叫做抵押。而正因為抵押,購房者如果在購房前沒有意識到該二手房上設有抵押,那么其就不能如約獲得該房屋,最后也只能請求出售人返還房款并賠償損失。故而,應該怎么判斷設有抵押的二手房,就顯得非常重要了。一般來說,判斷方法有兩種:

    1、詢問出賣方。該二手房是否設有抵押,出賣方應該最清楚。購房者可以通過要求出賣方提供相應地房產(chǎn)登記材料和存單,以此來判斷該二手房是否已設定了抵押。當然,如果出賣方刻意隱瞞,或者不清楚的話,就只能采用第二種方法。

    2、到房屋登記機關(guān)查詢。購房者可以和房主到房地產(chǎn)管理部門查詢房產(chǎn)是否被抵押或被凍結(jié),這是最有效也是最準確的方式。如果登記簿上,注明該房屋并未設定抵押、被凍結(jié)或者其他瑕疵權(quán)利的,那就可以判斷該二手房是完整的。

 二、有抵押的二手房能購買嗎,如何購買

    二手房之上設有抵押,是不是就意味著不可以購買了呢答案是否定的。我國《擔保法》做出了明確的規(guī)定,為設有抵押的二手房在市場上繼續(xù)流通提供了解決方案。那么,應該如何購買這些設有抵押的二手房呢

     1、如果是通過按揭貸款購買的房屋,買賣設有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書面同意,如果抵押權(quán)人不同意,只能在解除抵押關(guān)系后方可進行交易過戶。

      2、如果是被法院等機關(guān)查封的情況,一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財產(chǎn)將被查封房屋換出來,或通過其他方式依法解除查封后,方可進行二手房買賣。房屋當初分配給承租人時,對今后的轉(zhuǎn)讓就設有一定的限制條件,該條件一般會在房屋權(quán)屬登記機關(guān)備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個單位,之后單位將房屋作為實物分配給職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人,但要符合一定條件時,才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓。買賣這樣的二手房,一般需要設定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

     以上兩種方法是購買設有抵押的二手房的有效方法。在具體操作中,要使抵押權(quán)人同意,一般都是必須要先還清銀行貸款、房產(chǎn)局注銷抵押后才能辦理房產(chǎn)交易過戶手續(xù)。也有很多的賣房人當時沒有能力償還自己的這個貸款,希望讓買房人能替其償還,并同意這個款項為首付款。買方替賣方償還貸款的錢,先期實質(zhì)上是買方借錢給賣方的,賣方應給買方打借條。在抵押注銷后,辦理交易過戶時,這筆錢才能成為購房的款項,需將借條換成收條。